北京房产中介老人胡景晖,从罗生门中离开了服务18年的我爱我家。“出于对行业好的”初心,他踢爆了“资本助推房租暴涨”的行业内情。

  这件事迅速占据了媒体本周头条。群众利益无小事,转天我们开始就看到政府连连出手,对市场乱象重拳整治。

  12万套不涨价房源如何投入租赁市场

  8月17日,北京市房地产中介行业协会召集自如、相寓、蛋壳等10家房屋租赁企业座谈,与会机构达成如下共识:机构们将拿出12万套房源,更重要的是:不涨价。

  中介协会迅速澄清了市场上的一些误解:这些房源并非存量房源,而是旧房源加新房源。

  此澄清非常必要,否则好像自如们囤了12万套房源待价而沽一般。

  不过既然不是存量房源,而是新房源和旧房源,那就涉及到两个问题:

  1、大家会在多长时间内与这些房源见面呢?一个月?一年?还是十年?

  2、如果不仅是增量,那么增量是多少?

  从现有的通报内容看不出来准确答案。唯一明确的是,中介们手上拿着至少12万套可供出租房源。

  没答案很可能是因为领会不够。接下来继续学习官方信息:

  北京市房地产中介行业协会还要求,机构推出房源时,不许涨价。

  一个令广大租房者倍感欣慰的消息。

  不过机构内心可能是崩溃的。要知道他们拿房源时,通常会面临竞标的情况,如果是多年租约,多半会向业主作出一个租金逐年上涨的承诺。

  转过头来想想,这也是调控的常用手法。看看人家开发商:拍地时也是要竞价的,卖房时也是要限价的。

  这一波操作的目标:加量不加价。

  “三不得”与“三相信”

  8月22日,北京市12345打击“黑中介”投诉举报热线正式开通,首日共接到投诉举报52条,共涉及朝阳、丰台、海淀、昌平等9个区的30余家经纪机构。群众主要反映了哄抬房租、无照经营等八类问题,包括自如在内的23家中介被曝光。

  八类问题包括:哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼,恐吓,骚扰)威胁租房人。最直接影响房租价格的,还是“哄抬房租”。

  最初胡景晖说到哄抬房租,就是机构以超过市场20%以上的价格去收取房源。就此,官方强调了三点要求:

  1、不得用银行贷款等融资渠道的恶性竞争抢占房源。

  2、不得以高于市场水平的租金抢占房源。

  3、不得以高租金诱惑房东提前解约以达到抢占房源的目的。

  第一条看起来很有必要,就像不许开发商将银行融资用于拿地以免哄抬地价。但是细细品味就有点困惑:到底是不让外筹资金,还是不让恶性竞争?

  第二条,“高于市场水平”如何判断?如果该区域市场处于租金“洼地”,新的租金标杆立起来了,机构能不能随行就市?

  第三条,如何判断房东提前解约的真实原因是不是机构以高租金诱惑?

  也许,监督者自有一套评定的方法。中介机构们可能也有自己的一套认知方法。

  北京市住建委通过官方微信号“安居北京”表示,住建委等多部门组成两个联合检查组,分别对自如、相寓两家住房租赁企业进行了现场执法,发现了违法违规行为。

  作为长租公寓的龙头企业,自如随即在8月23日发表声明:全面接受相关查处结果,并在此基础上进行深度自查、坚决整改。并在结尾意味深长地呼吁广大消费者“相信自如、相信时间、相信正确”。

  解决房租问题最终还得落到供求关系

  在一波疾风骤雨般的组合拳后,我们对北京房租有何期待?

  也许你可以有一千种分析方法,但最终绕不过去的是供求关系。就像房租问题爆发伊始,就有人把2017年的拆违,看作暴涨的重要原因,逻辑在于:一部分人没有离开北京,而是进入了合法的出租屋,加剧了供应矛盾。

  但是,到底拆了多少套?留下来多少人?新进来多少人?全北京用来租的房子有多少?够不够?好像迄今没人能说得特别清楚。

  中国社科院经济研究所研究员汪利娜引用了一个数据:北京租赁市场上流通的房源约150万套,缺口约80万套。中原地产首席分析师张大伟认为大概靠谱。

  由此不难理解,北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说,要缓解目前矛盾,主要应该加大供应。

  政府确实是这么做的,据北京市住建委信息:年底前市区两级将力争再提供近万套房源。

  其实当租赁机构们表态拿出12万套这个数据时,我专门就政府在租赁领域提供了多少房源做了查询:原来北京市2018年全年计划提供公共租赁房1.5万套,上半年已经完成了全年计划的84%!

  不过从现实的情况看,市场上的供求矛盾还是相当严重。

  今年7月,北京市出台了《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》,明确2017年到2021年,北京市区将新供应租赁住房50万套,继续发展公共租赁住房,满足中低收入家庭住房需要。

  这部分房源,主要是针对符合首都产业发展战略的人才。

  当然,胡景晖也提供了一个数据,说北京六环内存在80万~90万套空置房,政府应该想办法让他们入市。

  政府提供50万套,民间新增80万套。看起来,到2021年,北京租房问题就不再是问题了。希望真的如此。